Quais são as ruas de luxo mais caras da Europa? Claro que nenhum deles se compara à Via Montenapoleone

Nos últimos dias, a Scenari Immobiliari publicou o seu relatório anual sobre o mercado imobiliário de retalho em Itália e na Europa, setor que este ano se apresenta numa condição sólida e dinâmica. Em Itália em particular, este ano tem marcado um forte crescimento para os imóveis comerciais, com o valor total das taxas de arrendamento ao longo das principais ruas comerciais a ultrapassar os 1,3 mil milhões de euros. A parte mais significativa destas taxas diz respeito a ruas de luxo e o relatório mostra que a Via Montenapoleone em Milão tem os níveis de arrendamento mais elevados a nível global.

Em 2025, a nível europeu, o volume global de investimentos em imobiliário de retalho atingiu quase 40 mil milhões de euros, crescendo 26,5% face a 2024, e deverá atingir até 45 mil milhões até ao final do ano, excluindo a crise energética. O facto interessante é que a Itália é o mercado europeu com melhor desempenho uma vez que o retalho é o principal setor de investimento do país, com um crescimento do negócio de 29% num ano e 3,3 mil milhões de euros de capital investido. Em segundo e terceiro lugar estão França e Espanha, com investimentos de 2,9 e 2,8 mil milhões de euros respetivamente. Já a Alemanha e o Reino Unido estão em declínio.

Como estão as coisas em Itália?

Segundo o relatório, os últimos dois anos correram bem para o mercado italiano. O sector do retalho é um pouco um espelho da economia uma vez que é influenciado pela capacidade de despesa das famílias e das empresas, pelos padrões de gastos que animam os territórios e pela qualidade de vida. Como mencionado, os investimentos no retalho em 2025 ascenderam a 3,3 mil milhões de euros, dos quais cerca de 65-70% (ou seja, cerca de 2,25 mil milhões) diziam respeito principalmente a centros comerciais e outlets.

Os restantes 30-35%, que em vez disso representam mil milhões de euros, diziam respeito a todas as lojas localizadas nas ruas comerciais mais importantes, onde o interesse dos investidores, sobretudo estrangeiros, é elevado também graças aos fluxos turísticos significativos do país. Isto é demonstrado pela receita proveniente das rendas destes imóveis que atingiram os 7,8 mil milhões de euros. O relatório examinou 69 principais ruas comerciais e 65 ruas secundárias nas cidades de Milão, Roma, Turim, Florença, Veneza, Bolonha, Nápoles, com a adição de Bari, bem como Capri e Forte dei Marmi. Para as principais ruas de luxo do país, o valor das rendas ronda os 1,3 mil milhões de euros enquanto as ruas comerciais secundárias têm valores de rendas à volta dos 1,72 mil milhões de euros.

Um aspeto muito interessante é que, em linha com a ascensão do papel de atendimento ao cliente para as marcas de luxo, os espaços de serviços cresceram mais do que os dedicados apenas às vendas. No entanto, estes dados eram previsíveis dado que os investimentos feitos pelas marcas de luxo nos últimos anos para expandir os espaços já existentes partiram de uma base de área de superfície dedicada exclusivamente às vendas que se tem mantido substancialmente a mesma. O que se expandiu são as salas VIC, espaços expositivos e espaços dedicados a vários serviços de extra-venda disponíveis nas boutiques.

O caso Montenapoleone: custa muito mas não é o melhor

Um facto significativo para Milão é o caso da Via Montenapoleone. As suas taxas de aluguer são as mais elevadas do mundo com 21.150 euros por metro quadrado por ano, superando os 18.950 euros da New Bond Street em Londres e os 16,700 euros anuais da Upper Fifth Avenue em Nova Iorque. Com 74 lojas e 220 montras espalhadas por 450 metros, das quais 78 com entradas independentes, a rua milanesa gera rendimentos brutos entre 4,2% e 5%.

No entanto, se analisarmos não só o preço mas a qualidade comercial (ou seja, a intensidade do tráfego pedonal, a solidez e qualidade das lojas, o nível médio de rendimentos dos residentes e visitantes e outros fatores relacionados com a experiência global da rua) vemos que Montenapoleone está na verdade em quinto lugar porque é, para dizer sem rodeios, um canteiro de obras em constante estado de renovação. No nosso país, a rua de luxo com o mais alto nível de qualidade, sobretudo em termos de poder de compra da clientela, é a Salizada San Moisè em Veneza.

E o que é esperado para o futuro?

Se não formos atingidos pela crise energética mais apocalíptica de que há memória viva, as previsões para 2026 mantêm-se positivas: os investimentos continuam e aumentam, as necessidades evoluem e por isso procuram-se novos espaços para investir e criar valor, a par da consolidação dos fluxos pedonais nas principais ruas.

O papel que o retalho desempenha no reforço da identidade dos centros urbanos torna-o num ativo estratégico no domínio dos investimentos e por isso deve continuar a ser um item importante não só do ponto de vista económico mas também do ponto de vista do planeamento urbano. Tanto que, nas páginas da MF Fashion, a diretora da Scenari Immobiliari, Francesca Zirnstein, apelou às administrações públicas para que monitorizem a composição comercial destas ruas para não diluir o seu valor.