O que está por trás da nova estratégia imobiliária da Kering? Novo dossier no Il Sole 24 Ore discute estratégia do grupo
O facto de a indústria do luxo ter mergulhado de cabeça no mercado imobiliário não é certamente segredo: no ano passado, não só as marcas começaram a construir e mobiliar residências de luxo nos principais destinos de férias em todo o mundo, como também começaram a adquirir imóveis com investimentos significativos. Um exemplo é a Kering, que comprou recentemente um edifício histórico de 5.000 metros quadrados na Via Montenapoleone número 8 de Blackstone, a um custo de 1,3 mil milhões de euros. Esta aquisição insere-se numa grande reorganização imobiliária destinada a fazer face aos crescentes desafios económicos do setor, conforme detalhado num relatório do Il Sole 24 Ore. Segundo o jornal, o grupo está a ponderar separar uma carteira imobiliária de grande valor, estimada em até 4 mil milhões de euros. A ideia é transferir esses ativos para uma empresa recém-criada e depois explorar várias estratégias de valorização: entre estas estão a venda de ações a investidores terceiros ou a cotação da entidade imobiliária em bolsa. Esta estratégia permitiria à Kering aliviar o seu balanço separando parte da sua dívida e transferindo-a para uma nova entidade, reduzindo o impacto financeiro na empresa e melhorando métricas como a dívida líquida ou o rácio dívida/capital próprio. Ao separar o imobiliário do balanço principal, a Kering poderá reduzir a pressão sobre o cash flow e libertar recursos para se concentrar no seu core business, nomeadamente nas suas marcas.
Outro aspeto chave da operação é a capacidade de maximizar o valor dos ativos imobiliários, gerindo-os de forma flexível ou atraindo novos parceiros ou investidores. Além disso, ter uma empresa imobiliária separada permitiria à Kering otimizar a gestão dos seus edifícios através de contratos de arrendamento a longo prazo ou projetos de renovação que aumentassem ainda mais o seu valor. Ao separar o luxo do imobiliário, os riscos são reduzidos para ambos os setores, uma vez que as perdas de um lado não afetariam o outro. Afinal, embora o imobiliário seja um investimento sólido, não é totalmente à prova de risco dadas as flutuações do mercado e os custos de manutenção.
Os planos imobiliários da Kering também incluem um foco estratégico na estabilidade, uma vez que o imobiliário representa um investimento de longo prazo mais estável e previsível em comparação com a moda — que, por exemplo, registou uma queda significativa nas vendas este ano, particularmente para a Kering. Segundo fontes citadas pelo Il Sole 24 Ore, a operação ainda está em fase inicial e deverá estar concluída, com excepção de imprevistos, até meados de 2025. Entre os imóveis envolvidos estão cerca de dez edifícios localizados em Milão, Nova Iorque, e Paris. Em Nova Iorque, o grupo adquiriu um edifício na Quinta Avenida no ano passado com mais de 10.000 metros quadrados de espaço, custando 963 milhões de dólares. Em Paris, a Kering comprou também o número 35 da Avenue Montaigne em 2023 por 860 milhões de euros e a 235 Rue Saint-Honoré por 640 milhões de euros, que deverá tornar-se a nova mega-loja da Gucci.
No entanto, a estratégia do grupo nem sempre tomou esse rumo: como relata o Il Sole 24 Ore, apenas seis meses após a compra, a Kering tentou revender 80% dos imóveis mas não conseguiu encontrar compradores adequados. Agora, em vez de os vender, o grupo planeia potenciar o seu valor através de uma nova imobiliária. Curiosamente, o edifício Montenapoleone não está incluído neste grande plano e está pronto para se tornar um novo centro operacional para um grupo que já gere várias marcas em Itália. A decisão de adotar esta estratégia imobiliária parece parcialmente (se não inteiramente) impulsionada pelas dificuldades financeiras do grupo, com o seu lucro operacional para 2024 revisto em baixa para aproximadamente 2.5 mil milhões de euros — o nível mais baixo dos últimos oito anos. Durante uma apresentação recente, o CFO da Kering, Armelle Poulou, afirmou que a Kering está a trabalhar para reduzir a dívida, havendo alegadamente negociações com financiadores interessados no lado imobiliário do negócio, que deverá atuar como uma âncora estabilizadora para um negócio de luxo reconhecido pela sua volatilidade. É menos claro se a aquisição da agência de talentos CAA em 2023 através da empresa Artemis (que também detém a Kering) pesou nas finanças coletivas do grupo, a par da aquisição de 30% da Valentino. O primeiro negócio foi avaliado em 7 mil milhões, enquanto o segundo foi de 1,7 mil milhões. Isto sugere que o peso da dívida sobre o grupo pode também resultar destes investimentos, uma vez que a própria Kering faz parte da carteira de 40 mil milhões de euros da Artemis, que detém marcas como Puma, Coperni, e Giambattista Valli, bem como a casa de leilões Christie's, o clube de futebol Stade Rennais, e um fundo de investimento dedicado à tecnologia, entre outros ativos.
