Welche sind die teuersten Luxusstraßen in Europa? Natürlich kann keiner von ihnen mit der Via Montenapoleone verglichen werden

In den letzten Tagen hat Scenari Immobiliari seinen Jahresbericht über den Einzelhandelsimmobilienmarkt in Italien und Europa veröffentlicht, ein Sektor, der sich in diesem Jahr in einem soliden und dynamischen Zustand präsentiert. Insbesondere in Italien verzeichnete dieses Jahr ein starkes Wachstum bei Gewerbeimmobilien. Der Gesamtwert der Mietgebühren entlang der Haupteinkaufsstraßen überstieg 1,3 Milliarden Euro. Der größte Teil dieser Gebühren betrifft Luxusstraßen, und der Bericht zeigt, dass die Via Montenapoleone in Mailand die weltweit höchsten Mietniveaus aufweist.

Im Jahr 2025 erreichte das Gesamtvolumen der Investitionen in Einzelhandelsimmobilien auf europäischer Ebene fast 40 Milliarden Euro, was einem Wachstum von 26,5% gegenüber 2024 entspricht. Es wird erwartet, dass es bis Ende des Jahres, ohne Energiekrise, bis Ende des Jahres bis zu 45 Milliarden erreichen wird. Interessanterweise ist Italien der europäische Markt mit der besten Wertentwicklung, da der Einzelhandel mit einem Geschäftswachstum von 29% in einem Jahr und 3,3 Milliarden Euro investiertem Kapital der wichtigste Investmentsektor des Landes ist. An zweiter und dritter Stelle stehen Frankreich und Spanien mit Investitionen von 2,9 bzw. 2,8 Milliarden Euro. Deutschland und das Vereinigte Königreich sind dagegen rückläufig.

Wie läuft es in Italien?

Dem Bericht zufolge sind die letzten zwei Jahre für den italienischen Markt gut verlaufen. Der Einzelhandel ist gewissermaßen ein Spiegelbild der Wirtschaft, da er von der Kauffähigkeit von Familien und Unternehmen, von den Ausgabenmustern, die die Gebiete beleben, und von der Lebensqualität beeinflusst wird. Wie bereits erwähnt, beliefen sich die Einzelhandelsinvestitionen im Jahr 2025 auf 3,3 Milliarden Euro, von denen etwa 65-70% (d. h. etwa 2,25 Milliarden) hauptsächlich Einkaufszentren und Outlets betrafen.

Die verbleibenden 30-35%, was stattdessen einer Milliarde Euro entspricht, betrafen alle Geschäfte an den wichtigsten Einkaufsstraßen, an denen das Interesse von Investoren, insbesondere ausländischen, auch dank der erheblichen Touristenströme des Landes hoch ist. Dies belegen die Einnahmen aus den Mieten dieser Immobilien, die 7,8 Milliarden Euro erreichten. In dem Bericht wurden 69 Haupteinkaufsstraßen und 65 Nebenstraßen in den Städten Mailand, Rom, Turin, Florenz, Venedig, Bologna und Neapel untersucht, hinzu kamen Bari sowie Capri und Forte dei Marmi. In den wichtigsten Luxusstraßen des Landes liegt der Mietwert bei rund 1,3 Milliarden Euro, während die sekundären Einkaufsstraßen Mietwerte von rund 1,72 Milliarden Euro haben.

Ein sehr interessanter Aspekt ist, dass im Zuge der zunehmenden Rolle des Kundendienstes für Luxusmarken die Zahl der Servicebereiche stärker gewachsen ist als die, die ausschließlich dem Verkauf gewidmet sind. Diese Daten waren jedoch vorhersehbar, da die Investitionen, die Luxusmarken in den letzten Jahren zur Erweiterung bereits vorhandener Flächen getätigt haben, von einer Fläche ausgegangen sind, die ausschließlich dem Verkauf gewidmet war, die im Wesentlichen gleich geblieben ist. Was stattdessen erweitert wurde, sind die VIC-Räume, Ausstellungsräume und Räume, die verschiedenen zusätzlichen Verkaufsdienstleistungen gewidmet sind, die in Boutiquen erhältlich sind.

Der Fall Montenapoleone: Er kostet viel, ist aber nicht der beste

Eine wichtige Tatsache für Mailand ist der Fall der Via Montenapoleone. Die Mietgebühren sind mit 21.150 Euro pro Quadratmeter und Jahr die höchsten der Welt und übertreffen damit die 18.950 Euro der New Bond Street in London und die 16.700 Euro pro Jahr der Upper Fifth Avenue in New York. Mit 74 Geschäften und 220 Fenstern auf 450 Metern, von denen 78 über unabhängige Eingänge verfügen, erzielt die Mailänder Straße Bruttorenditen zwischen 4,2 und 5%.

Wenn wir jedoch nicht nur den Preis, sondern auch die kommerzielle Qualität analysieren (d. h. die Intensität des Fußgängerverkehrs, die Solidität und Qualität der Geschäfte, das durchschnittliche Einkommensniveau der Einwohner und Besucher und andere Faktoren, die mit dem Gesamterlebnis der Straße zusammenhängen), stellen wir fest, dass Montenapoleone tatsächlich an fünfter Stelle liegt, weil es sich, um es ganz offen zu sagen, um eine Baustelle in ständigem Renovierungszustand handelt. In unserem Land ist die Salizada San Moisè in Venedig die Luxusstraße mit dem höchsten Qualitätsniveau, insbesondere in Bezug auf die Kaufkraft der Kundschaft.

Und was wird für die Zukunft erwartet?

Wenn wir nicht von der apokalyptischsten Energiekrise seit Menschengedenken getroffen werden, bleiben die Prognosen für 2026 positiv: Die Investitionen gehen weiter und steigen, die Bedürfnisse entwickeln sich und daher werden neue Räume gesucht, in die investiert und Werte geschaffen werden können, ebenso wie die Konsolidierung der Fußgängerströme in den Hauptstraßen.

Die Rolle, die der Einzelhandel bei der Stärkung der Identität von Stadtzentren spielt, macht ihn zu einem strategischen Vorteil im Investitionsbereich und sollte daher nicht nur aus wirtschaftlicher, sondern auch aus städtebaulicher Sicht weiterhin ein wichtiger Faktor bleiben. So sehr, dass die Direktorin von Scenari Immobiliari, Francesca Zirnstein, auf den Seiten von MF Fashion die öffentlichen Verwaltungen aufforderte, die kommerzielle Zusammensetzung dieser Straßen zu überwachen, um ihren Wert nicht zu verwässern.