Was steckt hinter Kerings neuer Immobilienstrategie? In einem neuen Dossier in Il Sole 24 Ore wird die Strategie der Gruppe erörtert
Die Tatsache, dass die Luxusbranche kopfüber in den Immobilienmarkt eingedrungen ist, ist sicherlich kein Geheimnis: Im vergangenen Jahr haben Marken nicht nur begonnen, luxuriöse Residenzen in den wichtigsten Urlaubszielen weltweit zu bauen und einzurichten, sondern sie haben auch begonnen, Immobilien mit erheblichen Investitionen zu erwerben. Ein solches Beispiel ist Kering, das kürzlich ein historisches 5.000 Quadratmeter großes Gebäude in der Via Montenapoleone 8 von Blackstone für 1,3 Milliarden Euro gekauft hat. Diese Akquisition ist Teil einer umfassenden Immobilienreorganisation, die darauf abzielt, den zunehmenden wirtschaftlichen Herausforderungen in der Branche zu begegnen, wie in einem Bericht von Il Sole 24 Ore ausführlich beschrieben. Laut der Zeitung erwägt die Gruppe, ein sehr wertvolles Immobilienportfolio abzuspalten, das auf bis zu 4 Milliarden Euro geschätzt wird. Die Idee ist, diese Vermögenswerte auf ein neu gegründetes Unternehmen zu übertragen und dann verschiedene wertsteigernde Strategien zu untersuchen: Dazu gehören der Verkauf von Aktien an Drittinvestoren oder die Notierung des Immobilienunternehmens an der Börse. Diese Strategie würde es Kering ermöglichen, seine Bilanz zu entlasten, indem ein Teil seiner Schulden getrennt und auf ein neues Unternehmen übertragen wird, wodurch die finanziellen Auswirkungen auf das Unternehmen verringert und Kennzahlen wie die Nettoverschuldung oder das Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital verbessert werden. Durch die Trennung der Immobilien von der Hauptbilanz könnte Kering den Druck auf den Cashflow verringern und Ressourcen freisetzen, um sich auf sein Kerngeschäft, nämlich seine Marken, konzentrieren zu können.
Ein weiterer wichtiger Aspekt der Operation ist die Fähigkeit, den Wert von Immobilienvermögen zu maximieren, indem man es flexibel verwaltet oder neue Partner oder Investoren gewinnt. Darüber hinaus würde es Kering durch eine separate Immobiliengesellschaft ermöglichen, die Verwaltung seiner Gebäude durch langfristige Mietverträge oder Renovierungsprojekte zu optimieren, die ihren Wert weiter steigern. Durch die Trennung von Luxus und Immobilien werden die Risiken für beide Sektoren reduziert, da sich Verluste auf der einen Seite nicht auf die andere auswirken würden. Schließlich sind Immobilien zwar eine solide Investition, aber angesichts der Marktschwankungen und Wartungskosten nicht ganz risikosicher.
Zu den Immobilienplänen von Kering gehört auch ein strategischer Fokus auf Stabilität, da Immobilien eine stabilere und vorhersehbarere langfristige Investition darstellen als Mode, die beispielsweise in diesem Jahr zu einem deutlichen Umsatzrückgang geführt hat, insbesondere für Kering. Laut Quellen, die von Il Sole 24 Ore zitiert wurden, befindet sich der Betrieb noch in einem frühen Stadium und wird voraussichtlich bis Mitte 2025 abgeschlossen sein, sofern keine unvorhergesehenen Probleme auftreten. Zu den beteiligten Immobilien gehören etwa zehn Gebäude in Mailand, New York und Paris. In New York erwarb die Gruppe im vergangenen Jahr ein Gebäude an der Fifth Avenue mit einer Fläche von über 10.000 Quadratmetern, das 963 Millionen US-Dollar kostete. In Paris kaufte Kering 2023 auch die Avenue Montaigne Nummer 35 für 860 Millionen Euro und die 235 Rue Saint-Honoré für 640 Millionen Euro, die voraussichtlich Guccis neuer Mega-Store werden wird.
Die Strategie der Gruppe ging jedoch nicht immer in diese Richtung: Wie Il Sole 24 Ore berichtet, versuchte Kering nur sechs Monate nach dem Kauf, 80% der Immobilien weiterzuverkaufen, fand aber keine geeigneten Käufer. Anstatt sie zu verkaufen, plant die Gruppe nun, ihren Wert durch ein neues Immobilienunternehmen zu steigern. Interessanterweise ist das Montenapoleone-Gebäude nicht in diesem großen Plan enthalten und soll ein neues Betriebszentrum für eine Gruppe werden, die bereits mehrere Marken in Italien verwaltet. Die Entscheidung, diese Immobilienstrategie umzusetzen, scheint teilweise (wenn nicht vollständig) auf die finanziellen Schwierigkeiten der Gruppe zurückzuführen zu sein. Das Betriebsergebnis für 2024 wurde auf rund 2,5 Milliarden Euro nach unten korrigiert — den niedrigsten Stand der letzten acht Jahre. In einer kürzlichen Präsentation erklärte Armelle Poulou, CFO von Kering, dass Kering daran arbeitet, die Schulden abzubauen, und Berichten zufolge gibt es Verhandlungen mit Finanziers, die an der Immobilienseite des Geschäfts interessiert sind, was voraussichtlich als stabilisierender Anker für ein Luxusunternehmen dienen wird, das für seine Volatilität bekannt ist. Es ist weniger klar, ob die Übernahme der Talentagentur CAA im Jahr 2023 durch das Unternehmen Artemis (dem auch Kering gehört) die kollektiven Finanzen der Gruppe belastet hat, ebenso wie die Übernahme von 30% von Valentino. Der erste Deal hatte einen Wert von 7 Milliarden, der zweite einen Wert von 1,7 Milliarden. Dies deutet darauf hin, dass die Schuldenlast der Gruppe auch auf diese Investitionen zurückzuführen sein könnte, da Kering selbst Teil des 40-Milliarden-Euro-Portfolios von Artemis ist, dem Marken wie Puma, Coperni und Giambattista Valli sowie das Auktionshaus Christie's, der Fußballclub Stade Rennais und ein Investmentfonds gehören, der sich unter anderem auf Technologie spezialisiert hat.
