Wie Städte zu einer Grauzone geworden sind Wenn Stadtplanung nicht gegen Regeln verstößt, sondern lernt, sie anzuwenden

Das zeitgenössische Paradigma scheint durch minimale Variationen zu funktionieren: Es verändert sich gerade genug, um Wirkungen zu erzielen, aber nicht genug, um den normativen Rahmen zu verlassen. Es ist eine Logik, die sich über verschiedene Bereiche erstreckt, von Designerdrogen, in denen kleine Strukturveränderungen formal neue Substanzen hervorbringen, bis hin zu Städten, in denen scheinbar legitime Transformationen Nutzungen und Funktionen zunehmend neu definieren. Die heutige Gesellschaft scheint gelernt zu haben, alles innerhalb des Randes, in der Mitte, an dem Punkt zu gestalten, an dem die Regel zwar existiert, aber noch nicht ausreicht, um das Geschehen zu regeln.

Die zeitgenössische Stadt funktioniert in vielen Fällen auf die gleiche Weise. Es wird nicht unbedingt durch einen expliziten Bruch transformiert, sondern durch eine Reihe formal legitimer Mikroveränderungen. Ein Haus bleibt ein Haus, aber es kann ein Finanzprodukt werden. Eine Wohnung bleibt bewohnbar, kann aber für den Touristenumsatz optimiert werden. Eine Nachbarschaft bleibt „regeneriert“, aber sie steht denjenigen, die zuvor dort gelebt haben, nicht immer wirklich zur Verfügung. Es geht also nicht nur darum, wer Städte entwirft, sondern auch, für welchen Wert sie entworfen werden.

Ein beruhigendes urbanes Lexikon

In den letzten Jahren wurde das urbane Lexikon mit beruhigenden Worten gefüllt: Erneuerung, Aufwertung, Attraktivität, Funktionsmix, Stadtteil, Zentrum, Erlebnis. Dies sind nützliche Begriffe, die oft notwendig, manchmal aufrichtig sind. Sie sind aber auch hochelastische Wörter. Sie können auf eine echte Verbesserung der städtischen Qualität hinweisen, oder sie können zu dem eleganten Vokabular werden, das verwendet wird, um eine Steigerung des Immobilienwerts zu beschreiben. Das Problem ist nicht die Transformation selbst. Städte haben sich immer verändert. Es geht darum zu verstehen, wann Veränderung zu lebenswertem Raum führt und wann sie stattdessen in erster Linie zu Rendite führt.

Die UNO verwendet seit Jahren einen präzisen Ausdruck: „Finanzialisierung des Wohnens“. Es definiert es als den Moment, in dem Wohnen nicht in erster Linie als soziales Gut behandelt wird, sondern als Ware, also als Vehikel für Wohlstand und Investitionen. Laut OHCHR machen globale Immobilien fast 60% des Werts aller globalen Vermögenswerte aus, wobei Wohnimmobilien die dominierende Komponente sind. Dies ist eine enorme Zahl, weil sie das Ausmaß der Diskussion verändert und den Wohnungsbau in die Finanzkreisläufe einordnet, die weit über das tägliche Leben seiner Bewohner hinausgehen.

Daraus entsteht die urbane Grauzone. Es ist nicht unbedingt ein illegaler Raum. Es ist ein Raum, der so konzipiert ist, dass er mit den bestehenden Regeln vereinbar ist, aber nicht immer mit dem Recht auf die Stadt. Eine Umgestaltung kann Vorschriften, Genehmigungen, Landnutzungsbezeichnungen und Verwaltungsverfahren einhalten und gleichzeitig dazu beitragen, ein Viertel weniger zugänglich, weniger durcheinander und weniger bewohnbar zu machen. Hier hört Design auf, nur Architektur oder Stadtplanung zu sein, und wird zu einer regulatorischen Strategie: nicht gegen das System aufzubauen, sondern genau innerhalb seiner Schlupflöcher.

Die finanzialisierte Stadt

Die neuesten europäischen Daten helfen zu verdeutlichen, warum dies nicht mehr nur ein theoretisches Problem ist. Laut Eurostat stiegen die Immobilienpreise in der Europäischen Union im vierten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 5,5%, während die Mieten um 3,2% stiegen. Langfristig, zwischen 2010 und 2024, stiegen die Mieten in der EU um 25% Die Europäische Kommission stellt außerdem fest, dass die Immobilienpreise in der EU seit 2013 um über 60% gestiegen sind, während die Durchschnittsmieten um etwa 20% gestiegen sind, wobei der Druck in städtischen Gebieten stärker ausgeprägt ist.

Die finanzialisierte Stadt funktioniert nicht wie ein einzelnes Ereignis. Es kommt nicht auf einmal an. Es setzt sich in Schichten ab. Zuerst steigt der potenzielle Wert eines Gebiets, dann ändert sich die Art der Aktivitäten, die sich diesen Raum leisten können, gefolgt von seinen Bewohnern und der Sprache, mit der dieses Viertel beschrieben wird. Ab einem bestimmten Punkt wird das Gewöhnliche zum Lebensstil. Die Bäckerei ersetzt das lokale Geschäft, die Bar wird zu einer Kaffeespezialität und das Studio-Apartment wird zu einer flexiblen Einheit. Es ist nicht immer ein Verlust. Manchmal bringt es bessere Dienstleistungen, Wartung, Sicherheit und neue Wirtschaftssysteme. Aber die Frage bleibt: Wer kann in dieser verbesserten Version der Stadt bleiben?

Das Beispiel der Kurzzeitvermietungen ist eines der offensichtlichsten, weil es eine ansonsten abstrakte Transformation sichtbar macht: Wenn Tausende von individuellen Entscheidungen derselben wirtschaftlichen Bequemlichkeit folgen, ändert sich die Funktion der Stadt. Eine Treppe einer Wohnanlage kann zu einer verteilten Rezeption werden, eine Nachbarschaft kann zu einer Abfolge von Check-ins werden, eine Schleuse kann zu einer touristischen Infrastruktur werden.

„Hotelstädte“

Mailand ist aus dieser Perspektive auch durch sehr kleine Objekte zu einem symbolischen Fall geworden. Schlüsselkästen, diese kleinen Behälter für Schlüssel, die mit autonomen Check-ins verbunden sind, standen im Mittelpunkt einer lokalen Maßnahme, die ihre Entfernung aus öffentlichen Räumen anordnete. Es ist interessant, weil die Keybox selbst ein fast banales Objekt ist. Aber genau aus diesem Grund funktioniert es als Symbol: Es ist kein Wolkenkratzer, kein Masterplan, keine spektakuläre Infrastruktur. Es ist eine kleine Metallprothese, die die Geschichte einer Stadt erzählt, in der selbst der Zugang zu einer Wohnung Teil einer breiteren Wirtschaftskette wird.

Barcelona hat einen noch radikaleren Ansatz gewählt und 2024 angekündigt, die Lizenzen für Touristenwohnungen bis November 2028 abzuschaffen, und zwar in einem Plan, der die Wohnkosten eindämmen und die Stadt für die Einwohner lebenswerter machen soll. Auch hier geht es nicht darum, einen simplen Gegensatz zwischen Tourismus und Bewohnern zu schaffen. Tourismus ist Wirtschaft, Arbeit, Fantasie und Austausch. Aber wenn es zur dominierenden Funktion ganzer Stadtteile wird, bricht das Gleichgewicht.

Diese Unterscheidung ist grundlegend. Die Stadt ist kein größeres Hotel. Es ist kein Erfahrungskatalog. Es ist eine fragile Struktur, die aus Beständigkeit, Gewohnheiten, Konflikten, Nachbarschaftsnetzwerken, unsichtbarer Arbeit und Leerlaufzeit besteht. Eine Stadt lebt auch von allem, was nicht sofort wirtschaftlichen Wert erzeugt.

Existieren öffentliche Räume noch?

Die Grauzone betrifft jedoch nicht nur den Wohnungsbau. Es geht auch um den öffentlichen Raum. In vielen modernen Städten ist die Grenze zwischen öffentlich und privat weniger lesbar geworden.

Hier wird Design politisch, auch wenn es neutral erscheint.

Die finanzialisierte Stadt ist nicht unbedingt eine hässliche Stadt. Oft ist es sauber, fotogen und gut beleuchtet. Der Punkt ist, dass ästhetische Qualität nicht automatisch mit urbaner Qualität übereinstimmt.

Aus diesem Grund muss der Begriff „Regeneration“ vorsichtig verwendet werden.

Auf dem Weg zu einer idealen Stadt

Es geht also nicht darum, sich jeder privaten Investition zu widersetzen oder sich eine gefrorene Stadt vorzustellen. Wenn eine Stadt nur für diejenigen funktioniert, die sie besuchen, kaufen oder monetarisieren, dann ist sie keine echte Stadt mehr. Es ist eine räumliche Plattform.

Die Stadt in der Grauzone ist nicht illegal. Es ist schwieriger, genau zu kritisieren, weil es oft völlig legal, autorisiert und in der Sprache des Fortschritts erzählt wird.

Vielleicht wird das eigentliche urbane Thema der kommenden Jahre genau das sein: Lesen lernen, was zwar formal korrekt, aber sozial problematisch bleibt. Die moderne Stadt ist nicht immer gegen Regeln konzipiert. Viel häufiger wird es in ihren Falten entworfen. Und genau dort, in dieser Grauzone, müssen wir noch einmal hinschauen.