Quali sono le strade del lusso più care in Europa? Ovviamente nessuna supera Via Montenapoleone

Negli scorsi giorni, Scenari Immobiliari ha pubblicato il suo report annuale sul mercato dell’immobiliare retail in Italia ed Europa, settore che quest’anno si presenta in una condizione solida e dinamica. In Italia in particolare, quest’anno ha segnato una forte crescita per gli immobili commerciali, con il valore totale dei canoni di affitto lungo le principali vie commerciali che ha oltrepassato 1,3 miliardi di euro. La parte più consistente di questi canoni riguarda le vie del lusso e dal report emerge che Via Montenapoleone a Milano possiede i livelli di affitto più alti a livello globale.

Nel 2025, a livello europeo, il volume complessivo degli investimenti nel immobiliare per il retail ha raggiunto quasi 40 miliardi di euro, crescendo del 26,5% rispetto al 2024, e che entro l’anno dovrebbe arrivare addirittura fino ai 45 miliardi, crisi energetica esclusa. E il dato interessante è che l’Italia è il mercato europeo con le performance migliori dato che il retail è il principale settore di investimento nel paese, con un business cresciuto del 29% in un anno e 3,3 miliardi di capitali investiti. In seconda e terza posizione ci sono poi Francia e Spagna, con rispettivamente investimenti per 2,9 e 2,8 miliardi di euro. In calo risultano invece la Germania e il Regno Unito.

Come vanno le cose in Italia?

Stando al report, gli ultimi due anni sono andati bene per il mercato italiano. Il comparto retail è un po’ uno specchio dell’economia dato che è influenzato dalla capacità di spesa di famiglie e imprese, dai pattern di spesa che animano i territori e dalla qualità di vita. Come si diceva, gli investimenti nel retail del 2025 ammontavano  a 3,3 miliardi di euro di cui circa il 65-70% (ovvero circa 2,25 miliardi) ha riguardato principalmente centri commerciali e outlet.

Il restante 30- 35%, che rappresenta invece un miliardo, ha riguardato tutti quei negozi situati nelle vie commerciali più importanti, dove l’interesse degli investitori soprattutto stranieri è alto anche grazie agli importanti flussi turistici del paese. E questo è dimostrato dal fatturato derivante dai canoni di questi immobili che ha raggiunto i 7,8 miliardi di euro. Il rapporto ha esaminato 69 strade commerciali principali e 65 strade secondarie nelle città di Milano, Roma, Torino, Firenze, Venezia, Bologna, Napoli, con l’aggiunta di Bari, oltre a Capri e Forte dei Marmi. Per le principali vie del lusso del paese, il valore dei canoni si aggira intorno ai 1,3 miliardi mentre le vie commerciali secondarie hanno valori dei canoni che si aggirano intorno ai 1,72 miliardi.

Una parte molto interessante è che, in linea con l’ascesa del ruolo del servizio clienti per i brand di lusso, gli spazi per i servizi sono cresciuti di più di quelli dedicati alla sola vendita. Il dato però era prevedibile dato che gli investimenti fatti dai brand di lusso negli ultimi anni per ampliare spazi già esistenti partivano da una base di superficie dedicata alla sola vendita che è sostanzialmente rimasta identica. Ad ampliarsi sono state invece sale VIC, spazi espositivi e dedicati ai vari servizi extra-vendita disponibili in boutique.

Il caso Montenapoleone: costa molto ma non è la migliore

Un dato che per Milano è significativo è il caso di Via Montenapoleone. I suoi canoni di affitto sono i più elevati del mondo con i loro 21.150 euro al metro quadro annuo, che superano i 18.950 euro di New Bond Street a Londra e i 16.700 euro annui di Upper Fifth Avenue a New York. Con 74 negozi e 220 vetrine spalmate su 450 metri, di cui 78 con ingresso indipendente, la via milanese genera rendimenti lordi compresi tra il 4,2% e il 5%.

Se però analizziamo solo il prezzo ma la qualità commerciale (ovvero l’intensità del passaggio pedonale, la solidità e qualità dei negozi, il livello medio di reddito di residenti e frequentatori e altri fattori legati all’esperienza complessiva della via) vediamo che Montenapoleone è in realtà al quinto posto per il fatto di essere, parlando fuori dai denti, un cantiere in costante stato di ristrutturazione. Nel nostro paese, la via del lusso con maggiore livello di qualità, specialmente sul piano del conto in banca della clientela, è la Salizada San Moisè a Venezia.

E cosa si prevede per il futuro?

Se non saremo colpiti dalla più apocalittica crisi energetica a memoria d’uomo, le previsioni per il 2026 rimangono positive: gli investimenti proseguono e aumentano, le esigenze si evolvono e dunque si cercano nuovi spazi in cui investire e creare valore e dal consolidamento dei flussi pedonali nelle vie principali.

Il ruolo che ha il retail di rafforzare l’identità dei centri urbani ne fa un asset strategico nel campo degli investimento e dunque dovrebbe continuare a rimanere una voce importante non solo sul piano economico ma anche su quello urbanistico. Tanto che, sulle pagine di MF Fashion, la direttrice di Scenari Immobiliari, Francesca Zirnstein, si è appellata alle amministrazioni pubbliche di sorvegliare sulla composizione commerciale di queste strade per non diluirne il valore.