L’immobiliare di lusso in Italia sta ripartendo?

Nel panorama immobiliare italiano, il settore delle case di lusso sta ripartendo. Lo rivela una recente analisi di Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia realizzata da Immobiliare.it Insights e condotta nel 2024 su 14 aree strategiche per valore e composizione del mercato. Nel dettaglio, il Nord-Ovest si attesta come la principale macroarea per offerta di immobili di pregio, rappresentando il 36,2% del totale nazionale. Questa quota resta stabile rispetto al 2023, seguita dal Centro Italia con il 31% e dal Nord-Est con il 20,6%. Il Sud e le Isole, pur mantenendo una presenza più contenuta, conservano una certa stabilità, incidendo rispettivamente per il 7,2% e il 5,1%. Se si analizza il mercato in termini di valore complessivo, nel 2024 il Nord-Ovest ha superato per la prima volta il Centro, pur mantenendo entrambi una quota simile: ciascuna area raggiunge un valore di 22,4 miliardi di euro, rappresentando insieme oltre il 72% del mercato italiano. Il Nord-Est ha seguito con 10 miliardi di euro, ovvero il 16% del valore complessivo, mentre Sud e Isole si attestano rispettivamente a 3,9 e 3,2 miliardi di euro, con incidenze del 6,2% e 5,2%. A livello urbano, Milano si conferma leader assoluta con un'offerta di lusso valutata 7,7 miliardi di euro, pari al 12,5% del totale nazionale. Roma, al secondo posto, raggiunge i 5,2 miliardi, con una crescita del 16% su base annua. Per le destinazioni turistiche, la Versilia continua a detenere il primato in termini di valore aggregato, ma il balzo più rilevante si registra nelle Dolomiti, che crescono del 29% rispetto al 2023, toccando 1,1 miliardi di euro. 

Sul fronte della dinamica degli annunci, il 2024 mostra un incremento del 17% nel numero di immobili di lusso messi in vendita, anche se la quota sul totale del mercato residenziale resta stabile al 2,6%. Dopo la contrazione della pandemia, il trend di crescita del comparto è ripartito dal secondo semestre del 2021, culminando nel 2023 con un picco del 2,7%. Il rallentamento della domanda osservato l’anno scorso ha influito sull’aumento dell’offerta, ma nel 2024 entrambi i comparti mostrano segnali di ripresa. Il settore residenziale tradizionale segna un incremento della domanda del 29% rispetto al 2019 (+20% sul 2023), mentre il lusso cresce più moderatamente, con un +4% rispetto all’anno precedente e +6% sul 2019. I tempi di vendita degli immobili di prestigio restano competitivi: a fine 2024, il tempo medio per completare una transazione si attesta a 6,1 mesi, in lieve aumento rispetto ai 5,7 del 2023. Questo valore è comunque inferiore di 2,8 mesi rispetto al 2019, segno di una maggiore reattività del mercato. Per confronto, il comparto residenziale tradizionale registra tempi medi di 5,3 mesi. Considerando l’intero ciclo di permanenza sul mercato, il time on market per il lusso è di 9,6 mesi, contro i 7,5 del residenziale. L'offerta di appartamenti di lusso nel 2024 raggiunge un valore di 26 miliardi di euro, in crescita del 14% rispetto al 2023, con una superficie complessiva di 3,7 milioni di metri quadri. In termini quantitativi, gli annunci sono aumentati del 17,8%, trainati soprattutto dai segmenti Luxury Small e Luxury Extra. Il segmento Luxury Large, invece, mostra una sostanziale stabilità negli ultimi cinque anni.

A livello territoriale, le aree con le crescite più marcate dell’offerta rispetto al 2019 sono il Nord-Est (+129%) e le Isole (+125%). Anche il Nord-Ovest ha registrato un forte incremento, con un +63% dal primo semestre 2019 e +18% rispetto al 2023. Nel Meridione e nel Centro, l'offerta si posiziona sopra i livelli pre-pandemici rispettivamente del 16% e 10%. Parallelamente, la pressione della domanda è aumentata del 6% dal 2019, con performance migliori per i segmenti Luxury Small e Luxury Extra (+5% ciascuno), mentre il Luxury Large mostra un calo del 10%. Le aree che segnano il maggior incremento della domanda sono il Centro (+28%) e il Nord-Est (+22%). Il Sud, in particolare, ha registrato il maggiore aumento rispetto al 2023, con un +15%. Nel secondo semestre del 2024, il tempo medio per la vendita degli appartamenti di lusso è salito a 5,5 mesi, con un incremento del 13% rispetto a fine 2023, mentre il time on market resta sostanzialmente stabile. I prezzi al metro quadro degli appartamenti di lusso si mantengono generalmente stabili, in controtendenza rispetto al residenziale tradizionale, dove si sono osservati forti rialzi. Tuttavia, si rilevano differenze tra le aree: il Nord-Ovest e le Isole segnano aumenti dell’ordine del 3,8% e 2,8%, mentre il Sud registra una contrazione del 4%. 

Anche la domanda di ville è in aumento, con una crescita del 13% rispetto al 2019 e del 5% sull’anno precedente. Il segmento Luxury Large è quello che ha beneficiato del maggiore incremento di interesse (+19%), mentre il Luxury Small si ferma a +9%. Il Nord-Est guida la crescita della domanda con un +17% sul 2019, mentre Centro e Nord-Ovest si fermano a +8%. Lo stock complessivo in offerta è stato valutato 35,7 miliardi di euro, in crescita del 40% rispetto al 2019, con una superficie comlessiva offerta ha raggiunto i 7,2 milioni di metri quadri. Ma anche qui il segmento Luxury Small è cresciuto del +66% dal 2019. Nonostante il Luxury Large mostri aumenti più contenuti, l’espansione è risultata più significativa rispetto agli appartamenti. Tra le macroaree, il Nord-Est, il Sud e le Isole si distinguono per crescite superiori alla media nazionale: rispettivamente +87%, +115% e +121% dal 2019. Nonostante queste impennate, Nord-Ovest e Centro continuano a detenere il 65% dell’offerta nazionale complessiva di ville di lusso. Le ville impiegano in media sei mesi e mezzo per essere vendute, circa un mese in più rispetto agli appartamenti, mentre il time on market resta stabile a 11 mesi. I prezzi al metro quadro si mostrano generalmente stabili, con leggere flessioni in alcuni segmenti: il Luxury Large registra un calo del 4% nell’ultimo anno e del 7,5% dal 2019, mentre il Luxury Extra è rimasto pressoché invariato rispetto al 2019 (-0,2%) e ha visto un lieve aumento (+1%) sul 2023. Geograficamente, il Sud è l’area con il calo più marcato dei prezzi delle ville nell’ultimo anno (-2,8%), mentre il Nord-Ovest registra il maggiore aumento recente. Guardando agli ultimi cinque anni, il Centro segna il miglior risultato in termini di crescita dei prezzi (+1,6%), sebbene inferiore rispetto alla media generale del mercato immobiliare.