Como as cidades se tornaram uma zona cinzenta Quando o desenho urbano não quebra as regras, mas aprende a usá-las

O paradigma contemporâneo parece operar através de variações mínimas: mudando apenas o suficiente para produzir efeitos, mas não o suficiente para sair do perímetro normativo. É uma lógica que atravessa diferentes campos, desde as drogas desenhadas, onde pequenas alterações na estrutura produzem formalmente novas substâncias, às cidades, onde transformações aparentemente legítimas redefinem progressivamente usos e funções. A sociedade contemporânea parece ter aprendido a desenhar tudo dentro da margem, no reboque, no ponto em que a regra existe mas ainda não é suficiente para governar o que está a acontecer.

A cidade contemporânea, em muitos casos, funciona da mesma maneira. Não é necessariamente transformado através de rupturas explícitas, mas através de uma série de micro-mudanças formalmente legítimas. Uma casa continua a ser uma casa, mas pode tornar-se um produto financeiro. Um apartamento continua habitável, mas pode ser otimizado para a rotatividade turística. Um bairro mantém-se “regenerado”, mas nem sempre se mantém verdadeiramente disponível para quem ali viveu antes. A questão, portanto, não é apenas quem projeta as cidades, mas com que tipo de valor elas são concebidas.

Um léxico urbano tranquilizador

Nos últimos anos, o léxico urbano tem-se enchido de palavras tranquilizadoras: regeneração, valorização, atratividade, mix funcional, distrito, hub, experiência. São termos úteis, muitas vezes necessários, por vezes sinceros. Mas também são palavras altamente elásticas. Podem indicar uma melhoria real da qualidade urbana, ou podem tornar-se o elegante vocabulário usado para descrever um aumento no valor imobiliário. O problema não é a transformação em si. As cidades mudaram sempre. A questão é perceber quando a mudança produz espaço habitável e quando, em vez disso, produz primariamente retorno.

A ONU usa uma expressão precisa há anos: “financeirização da habitação”. Define-a como o momento em que a habitação é tratada não primariamente como um bem social, mas como uma mercadoria, ou seja, como veículo de riqueza e investimento. Segundo o ACDH, o imobiliário global representa quase 60% do valor de todos os ativos globais, tendo o residencial como componente dominante. Trata-se de uma figura enorme porque muda a escala da discussão, colocando a habitação dentro de circuitos financeiros muito maiores do que o quotidiano de quem a habita.

Disto emerge a zona cinzenta urbana. Não é necessariamente um espaço ilegal. Trata-se de um espaço pensado para ser compatível com as regras existentes, mas nem sempre com o direito à cidade. Uma transformação pode cumprir regulamentos, autorizações, designações de uso do solo e procedimentos administrativos e, ao mesmo tempo, contribuir para tornar um bairro menos acessível, menos misto, menos habitável. É aqui que o design deixa de ser apenas arquitectura ou urbanismo e passa a ser uma estratégia reguladora: não construir contra o sistema, mas precisamente dentro das suas lacunas.

A cidade financeirizada

Os dados europeus mais recentes ajudam a esclarecer porque é que esta já não é apenas uma questão teórica. Segundo o Eurostat, no quarto trimestre de 2025 os preços da habitação na União Europeia aumentaram 5,5% face ao mesmo período do ano anterior, enquanto as rendas subiram 3,2%. A longo prazo, entre 2010 e 2024, as rendas na UE aumentaram 25%. A Comissão Europeia nota ainda que desde 2013 os preços da habitação na UE cresceram mais de 60%, enquanto as rendas médias aumentaram cerca de 20%, com uma pressão mais forte nas zonas urbanas.

A cidade financeiriizada não funciona como um evento único. Não chega de uma só vez. Instala-se em camadas. Primeiro, o valor potencial de uma área aumenta, depois o tipo de atividades que podem permitir esse espaço muda, seguindo-se os seus habitantes e a linguagem utilizada para descrever esse bairro. A certa altura, o que era comum passa a ser estilo de vida. A padaria substitui a loja local, o bar torna-se um café de especialidade e o apartamento estúdio torna-se uma unidade flexível. Nem sempre é uma perda. Por vezes traz melhores serviços, manutenção, segurança, novas economias. Mas a questão mantém-se: quem pode ficar dentro desta versão melhorada da cidade?

O exemplo do arrendamento de curta duração é um dos mais evidentes porque torna visível uma transformação de outra forma abstrata: quando milhares de escolhas individuais seguem a mesma conveniência económica, a cidade muda de função. Uma escada de condomínio pode tornar-se uma recepção distribuída, um bairro pode tornar-se uma sequência de check-ins, uma fechadura pode tornar-se infra-estrutura turística.

“Cidades Hoteleiras”

Milão, nesta perspectiva, tornou-se um caso simbólico também através de objectos muito pequenos. As caixas de chaves, aqueles pequenos contentores para chaves ligadas a check-ins autónomos, têm estado no centro de uma medida local que ordena a sua retirada dos espaços públicos. É interessante porque a própria caixa de chaves é um objeto quase banal. Mas precisamente por isso funciona como um símbolo: não é um arranha-céu, nem um plano mestre, nem uma infra-estrutura espectacular. Trata-se de uma pequena prótese metálica que conta a história de uma cidade em que até o acesso a um apartamento passa a fazer parte de uma cadeia económica mais alargada.

Barcelona adotou uma abordagem ainda mais radical, anunciando em 2024 a sua intenção de eliminar as licenças de apartamentos turísticos até novembro de 2028, num plano desenhado para conter os custos de habitação e tornar a cidade mais habitável para os residentes. Também aqui, a questão não é criar uma oposição simplista entre o turismo e os residentes. Turismo é economia, trabalho, imaginação e intercâmbio. Mas quando se torna a função dominante de partes inteiras da cidade, o equilíbrio quebra.

Esta distinção é fundamental. A cidade não é um hotel maior. Não é um catálogo de experiências. É uma estrutura frágil feita de permanência, hábitos, conflitos, redes de proximidade, trabalho invisível, tempo ocioso. Uma cidade vive também graças a tudo o que não produz imediatamente valor económico.

Os espaços públicos ainda existem?

A zona cinzenta, no entanto, não diz respeito apenas à habitação. Também diz respeito ao espaço público. Em muitas cidades contemporâneas, a fronteira entre público e privado tornou-se menos legível.

É aqui que o design se torna político mesmo quando parece neutro.

A cidade financeirizada não é necessariamente uma cidade feia. Muitas vezes é limpo, fotogénico, bem iluminado. A questão é que a qualidade estética não coincide automaticamente com a qualidade urbana.

Por esta razão, o termo “regeneração” deve ser utilizado com cuidado.

Rumo a uma cidade ideal

A questão, portanto, não é opor-se a todo investimento privado, nem imaginar uma cidade congelada. Se uma cidade funciona apenas para quem a visita, compra ou rentabiliza, então deixa de ser verdadeiramente uma cidade. É uma plataforma espacial.

A cidade da zona cinzenta não é ilegal. É mais difícil criticar precisamente porque muitas vezes é perfeitamente legal, autorizado, narrado através da linguagem do progresso.

Talvez a verdadeira questão urbana dos próximos anos seja precisamente esta: aprender a ler o que permanece formalmente correto mas socialmente problemático. A cidade contemporânea nem sempre é desenhada contra as regras. Muito mais frequentemente, é desenhado dentro das suas dobras. E é aí, nessa zona cinzenta, que precisamos de olhar novamente.