Contra rendas elevadas, Milão deve seguir exemplo de Viena A capital austríaca é a única grande cidade a ter conseguido evitar uma crise habitacional

Nos últimos anos, devido ao aumento exponencial dos custos de arrendamento, as grandes cidades tornaram-se cada vez menos acessíveis para a classe média. Em Milão, os preços das casas subiram 40 por cento desde 2015, mas os salários dos seus habitantes aumentaram apenas cinco pontos percentuais. Na capital lombarda, cerca de metade dos bairros já não são acessíveis para uma família com rendimentos médios, tornando-se a cidade italiana com a maior desigualdade em termos de distribuição de rendimentos. Dinâmicas semelhantes podem ser encontradas em outros grandes centros - de Vancouver a Lyon, de Barcelona a Paris, a Lisboa. A única cidade que conseguiu manter afastada a especulação típica dos mercados imobiliários nos grandes centros é Viena, razão pela qual muitas outras metrópoles estão a tomar nota da capital austríaca. Para além de eficiente, limpa e conveniente para chegar ao resto do continente europeu, Viena é tão atractiva também e sobretudo porque conseguiu tornar-se acessível aos menos abastados. É por isso que há vários anos é considerada uma das cidades mais habitáveis do mundo, e outros grandes centros estão a tentar descobrir como integrar algumas das suas abordagens mais virtuosas. Limitar a ação do mercado livre no sector imobiliário, implementar regulamentos rigorosos de arrendamento, um sistema de habitação social bem desenvolvido (longe do conceito estereotipado de 'habitação pública') e investimento direcionado na habitação social: esta é a fórmula de Viena contra as altas rendas típicas das grandes cidades, e tem revelado ser um modelo exemplar para muitas outras metrópoles, que tentarão replicá-la e torná-la sua num futuro próximo.

Porque é que o arrendamento de casas é mais barato em Viena

O sistema que fez de Viena uma exceção assenta num grande número de medidas, promovidas ao longo de décadas tanto pela administração local como pelo governo central, destinadas a garantir o que o país considera um direito fundamental: o direito à habitação. Durante quase um século, aliás, foram construídos conjuntos habitacionais de última geração em Viena, mas são propriedade do município — nos últimos quarenta anos, foram construídas entre 3.000 e 5.000 unidades habitacionais por ano. É precisamente a grande oferta de apartamentos subsidiados publicamente ('habitação social') que mantém baixos os custos de arrendamento no mercado privado. Além disso, quem comprar terrenos em determinadas zonas da cidade está obrigado por lei a dedicar pelo menos dois terços da nova construção à habitação social. As unidades de habitação social têm rendas mais baixas do que os apartamentos oferecidos de forma privada e são muitas vezes de qualidade superior, também em termos de localização — nas imediações, aliás, a administração da cidade constrói praças, jardins de infância, escolas de diferentes graus e outros espaços públicos. Outro fator que mantém as rendas baixas em Viena é a sua regulamentação rigorosa. O governo estabelece limites às taxas de arrendamento e define eventuais aumentos para que sejam justos e acessíveis a todos os grupos de rendimentos. Esta política impede aumentos excessivos dos preços das rendas, estabilizando assim o mercado imobiliário.

Como funciona o modelo de Viena contra as rendas elevadas

Viena não concede subsídios financeiros a pessoas que precisam de habitação, ao contrário de muitas outras grandes cidades europeias, mas financia a habitação social. Os especialistas acreditam, aliás, que com esse tipo de subsídio, acaba-se basicamente por gastar dinheiro público para ajudar as pessoas a pagar rendas que já são demasiado elevadas em si mesmas, e que em todo o caso não tenderão a cair a médio e longo prazo. Mais de 40% das casas disponíveis em Viena estão “isoladas do mercado”, ou seja, os preços de aluguer estão em linha com os custos reais de construção e manutenção dos edifícios, estando, portanto, a salvo de bolhas especulativas. Para se qualificar para a política habitacional de Viena, é preciso ter vivido permanentemente na cidade por pelo menos dois anos e ter um lucro líquido anual não superior a 53.000 euros sozinho, ou 79.000 euros em dois. Ao contrário da habitação pública noutros países europeus, estes não são de modo algum critérios restritivos - basta dizer que 75% dos residentes de Viena são potencialmente elegíveis. Em 2021, os vienenses que viviam em habitação social gastavam — para pagar rendas e custos de energia — uma média de 22% do seu rendimento (enquanto os que viviam em casas particulares um pouco mais, 26%). Em Milão, por outro lado, o custo da renda é 50% superior ao salário médio do trabalhador. Mas o facto mais significativo, que confirma a validade da estratégia imobiliária de Viena, é que entre 2010 e 2020 as rendas nas cidades europeias subiram 53 pontos percentuais, enquanto na capital austríaca — graças a estas medidas — subiram pouco mais de 10 por cento, compensadas no entanto por um aumento dos salários.