Gli affitti in Galleria Vittorio Emanuele II toccano un nuovo record Gli introiti dagli affitti pagati dai brand sono cresciuti del 30% in quattro anni

La Galleria Vittorio Emanuele II di Milano non è solo bella, ma è anche una vera fabbrica dei soldi per il Comune di Milano. Di recente, come riportato anche da Repubblica qualche giorno fa, sono state rese pubbliche le rilevazioni ufficiali del Comune sui ricavi derivanti dai canoni di concessione dei locali in quello che è oggi uno degli spazi commerciali più prestigiosi in tutta Europa.

E il primo dato che salta all’occhio è che questi canoni (che chiameremo per semplicità “affitti”) sono cresciuti vertiginosamente negli ultimi quattro anni: nel 2021 erano nel complesso 53 milioni di euro l’anno, mentre oggi hanno già superato gli 80 milioni di euro all’anno. L’aumento è stato del 58%, non pochissimo. Insomma, a diventare più costosi non sono soltanto le case degli studenti.

Il Risiko degli affitti in Galleria Vittorio Emanuele II

Un’altra parte interessante delle analisi pubblicate dal Comune è quella sulle proiezioni per il 2026, che prevedono che quest’anno la città incasserà 83,5 milioni di euro dai suoi “inquilini” in Galleria. Va detto che, essendo praticamente da sempre il salotto buono della città, l’amministrazione si è parecchio impegnata nel tenerla popolata dai migliori brand: a oggi sono stati infatti firmati 40 contratti di concessione, conclusi 10 bandi di gara e ce ne sono due ancora aperti.

Al momento dunque l’intera Galleria è occupata (bisogna ricordare che i negozi della Galleria includono anche le vetrine nei portici esterni) mentre solo due negozi esterni risultano ancora in ballo: l’ex negozio Davis in via Silvio Pellico, a cui si dice potrebbe essere interessato Stroili; e un altro relativo a tre spazi che danno su Piazza Duomo. Il nucleo fondamentale della Galleria intesa come centro commerciale è composto da 52 insegne totali che attualmente hanno contratti che ne garantiscono la permanenza lì fino al 2030.

Trovarsi nella Galleria è insomma un costoso gioco di Risiko (si dice che lo spazio dell’ex-negozio Davis sia in palio per un affitto annuo di 900.000 euro) dove la combinazione tra rinnovi, nuove aperture e gare tra occupanti vari ha permesso di massimizzare il valore economico degli spazi. Una nota positiva però è che il Comune ha manifestato l’intenzione di equilibrare brand di lusso con le attività storiche per cui la Galleria è famosa come Marchesi, il Camparino o la Libreria Bocca.

Ma chi paga di più?

Il “pezzo” più costoso della Galleria è quasi di certo (e quasi certamente solo per ora) l’attuale boutique di Tiffany & Co. che il brand ha occupato dopo l’uscita di Swarowski e per cui le fonti parlano di un’acerrima lotta tra dieci grandi brand. Il negozio misura tra i 170 e i 175 metri quadri e ha un canone di affitto di circa 3,5 milioni annui, il che rende il prezzo al metro quadro di circa 20.600 euro l’anno, sette volte superiore alla base d’asta iniziale come dice MF Fashion, più alto che in Via Montenapoleone o sulla Fifth Avenue di New York.

Altri occupanti che sborsano affitti d’oro sono Balenciaga, che paga 2,5 milioni l’anno e Loro Piana, che invece ne paga 2,3 milioni. Entrambi i brand sono tra i nuovi arrivati in Galleria insieme a The Bridge, Montblanc e alla gioielleria Rocca.

Come ha spiegato il Comune, i ricavi degli affitti sono stati reinvestiti direttamente nei servizi alla persona, in particolare nel welfare cittadino, specialmente nell’incremento delle risorse destinate a sostegno di anziani, persone con disabilità e adulti in condizioni di fragilità sociale. Nel bilancio di previsione per il 2026, ad esempio, si prevedono stanziamenti importanti in questi capitoli (tra cui circa 85 milioni per gli adulti a rischio esclusione), e gli introiti della Galleria rappresentano una leva fondamentale per finanziare tali interventi senza gravare ulteriormente sulla fiscalità locale.

Takeaway

- La Galleria Vittorio Emanuele II è diventata una vera “macchina da soldi” per il Comune di Milano, con i canoni di concessione passati da 53 milioni di euro annui nel 2021 a oltre 80 milioni oggi, con un aumento del 58% in quattro anni.

- Le proiezioni per il 2026 indicano introiti intorno a 83,5 milioni di euro (con possibilità di arrivare a 85 milioni), grazie a 40 contratti firmati, 10 bandi conclusi e tutti i 52 negozi (inclusi quelli nei portici su Piazza Duomo) assegnati almeno fino al 2030.

- Lo spazio più caro è la nuova boutique Tiffany & Co. (ex Swarovski), con un canone annuo di circa 3,5 milioni di euro (oltre 20.600 €/mq), sette volte la base d’asta, seguito da Balenciaga (2,5 milioni) e Loro Piana (2,3 milioni).

- Il Comune sta bilanciando l’ingresso di marchi di lusso internazionali con il mantenimento di attività storiche (Marchesi, Camparino, Libreria Bocca), mentre due spazi esterni (ex Davis e tre su Piazza Duomo) sono ancora in bando.

- Gli introiti vengono reinvestiti direttamente nel welfare cittadino, in particolare per anziani, disabili e persone fragili, finanziando servizi senza aumentare la pressione fiscale locale.