In 8 anni i prezzi delle case a Milano sono quasi raddoppiati

Dopo l’Expo del 2015 la crescita di Milano è stata eccezionale, ma al contempo sono aumentati di molto anche i prezzi delle case in vendita e in affitto. Una delle ragioni è che l’economia della città è sempre più solida, cosa che la rende molto attrattiva per lavoratori e aziende, ma anche per chi vuole investire nell’immobiliare. La sola città metropolitana di Milano produce quasi la metà del PIL della Lombardia e il 10% di quello italiano. Il reddito del capoluogo cresce molto velocemente: quello prodotto nel 2022 è stato superiore a quello del 2019 di oltre 6 punti percentuali, contro una media italiana dello 0,7%. Eppure in poco meno di dieci anni il reddito medio degli abitanti di Milano è cresciuto solo del 5%.

«Anche se ci sono città europee più costose, questa è la città con il peggior rapporto prezzi-stipendi. Abbiamo più o meno gli affitti di Monaco di Baviera, ma non abbiamo assolutamente gli stessi stipendi. Questa è la grande anomalia di Milano», dice Tomaso Greco, editore e attivista, che si batte per una Milano a portata di chi ci lavora. La città, inoltre, è tutto sommato piccola se paragonata agli altri grandi centri italiani, cosa che non aiuta il settore immobiliare: le case non sono abbastanza per soddisfare la domanda, e le nuove costruzioni contribuiscono a far salire le quotazioni. Il tutto non fa che aumentare le disuguaglianze: sempre più persone presentano un reddito troppo alto per l’edilizia pubblica, ma troppo basso per il mercato. A Milano il prezzo al metro quadro delle case in vendita oggi è più del doppio della media italiana, ed è più o meno lo stesso per quelle in affitto. Ma l’eccezionalità di Milano è che, mentre in Italia i prezzi delle case scendono da anni, qui salgono anche nei quartieri periferici, non solo in quelli centrali: affittare un appartamento in una zona considerata “popolare” a Milano costa oggi come una casa in centro a Firenze o ai Parioli a Roma. Nonostante la qualità delle case a disposizione a Milano sia mediamente bassa, nel 2022 le compravendite delle abitazioni sono state circa il doppio di quelle del 2015, e oggi serve la metà del tempo per venderne una rispetto al periodo pre-Expo. Ma, come riporta Bloomberg, il mercato immobiliare della città è cresciuto anche a seguito dei cosiddetti “high net worth individuals”, cioè persone straniere con un alto reddito che scelgono di trasferirsi in Italia per trarre vantaggio dai regimi fiscali agevolati, soprattutto nel settore della finanza; molti manager e dirigenti stanno infatti lasciando Londra per trasferirsi a Milano: «La città è diventata un popolare punto di approdo per i lavoratori finanziari che lasciano Londra sulla scia della Brexit», precisa Bloomberg. In questo caso la sua posizione aiuta: in due ore di volo si arriva a Londra, e in un’ora si può raggiungere Francoforte, altro importante centro finanziario.

Nell'annuale classifica del Sole 24 Ore sulla qualità della vita, nel 2022 Milano è una delle città che hanno perso più posizioni in soli 12 mesi, passando dal secondo all’ottavo posto. A pesare nella classifica è soprattutto il caro affitti, che può impegnare il 60% del reddito medio di una persona. Anche in questo caso c’è poca offerta di case rispetto alla domanda, da una parte a causa delle piccole dimensioni della città, e dall’altra a seguito del gran numero di studenti fuori sede (circa 70 mila), che impegnano più o meno 7 mila appartamenti. A questi due fenomeni si aggiunge una certa narrazione che si fa – o si faceva, perché adesso tutti dicono di odiare Milano – della città: si parla molto di Milano come modello, e in parte lo è, ma questa sua caratteristica ha finito per gravare sui costi delle abitazioni, anche in quartieri in passato accessibili. È il caso della zona di Giambellino, nella parte sud-ovest della città, o di Nolo (NOrth of LOreto), a nord-est, dove per intenderci qualche anno fa nelle strade del quartiere era apparso un volantino con su scritto «Nolo, ovvero la stupidità dei poveri che, fingendosi ricchi, si sono alzati i prezzi da soli». La promozione, la visibilità e le iniziative che sono state fatte in queste aree, per quanto con un intento nobile, hanno portato gli immobiliaristi a incrementare le quotazioni. Il mercato, infatti, si fa molto influenzare dalle aspettative, e interventi di riqualificazione anche limitati producono quasi automaticamente alterazioni nei prezzi di vendita e di affitto delle abitazioni.

Milano, secondo vari studi, è la città in Italia con la più alta disuguaglianza a livello di distribuzione del reddito. Nel capoluogo lombardo circa il 40% dei quartieri non è più accessibile per una famiglia con un reddito medio, perché il rapporto tra stipendio e costo delle case è completamente sfalsato. Il problema è che tutte queste dinamiche sono legate a tendenze di mercato, e difficilmente la politica riuscirà a intervenire senza limitare l'iniziativa privata. «La situazione è emergenziale. Serve uno strumento immediato, e il più efficace potrebbero essere le detrazioni» – continua Greco, che fa riferimento a quelle agevolazioni fiscali che, in fase di dichiarazione dei redditi, vanno a diminuire le tasse complessive da versare allo Stato. «In Italia esiste già una politica delle detrazioni degli affitti, ma ha dei tetti che qui sono troppo bassi per poter essere utilizzati. Bisognerebbe quindi alzarli su Milano, per renderli compatibili con il costo della vita in città – sia rispetto a quanto si può detrarre a livello annuo, sia in termini di redditi massimi per poter accedere alla misura».