Come le città sono diventate una zona grigia Quando il progetto urbano non infrange le regole, ma impara a usarle

Il paradigma contemporaneo sembra funzionare per variazioni minime: modificare abbastanza da produrre effetti, ma non abbastanza da uscire dal perimetro normativo. È una logica che attraversa ambiti diversi, dalle designer drugs, dove piccole alterazioni della struttura producono sostanze formalmente nuove, alle città, dove trasformazioni apparentemente legittime ridefiniscono progressivamente usi e funzioni. La contemporaneità sembra avere imparato a progettare tutto dentro il margine, nella piega, nel punto in cui la regola esiste ma non basta ancora a governare ciò che sta accadendo.

La città contemporanea, in molti casi, funziona allo stesso modo. Non viene necessariamente trasformata attraverso una rottura esplicita, ma attraverso una serie di micro-spostamenti formalmente legittimi. Una casa resta una casa, ma può diventare un prodotto finanziario. Un appartamento resta abitabile, ma può essere ottimizzato per la rotazione turistica. Un quartiere resta “rigenerato”, ma non sempre resta davvero disponibile per chi lo abitava prima. La questione, quindi, non è soltanto chi progetta le città, ma per quale tipo di valore vengono progettate.

Un lessico urbano rassicurante 

Negli ultimi anni, il lessico urbano si è riempito di parole rassicuranti: rigenerazione, valorizzazione, attrattività, mix funzionale, distretto, hub, experience. Sono termini utili, spesso necessari, a volte sinceri. Ma sono anche parole molto elastiche. Possono indicare un miglioramento reale della qualità urbana, oppure possono diventare il vocabolario elegante con cui si racconta un aumento di valore immobiliare. Il problema non è la trasformazione in sé. Le città sono sempre cambiate. Il punto è capire quando il cambiamento produce spazio abitabile e quando, invece, produce soprattutto rendimento.

L’ONU usa da anni un’espressione precisa: “financialization of housing”. La definisce come il momento in cui la casa viene trattata non principalmente come bene sociale, ma come commodity, cioè come veicolo di ricchezza e investimento. Secondo l’OHCHR, il real estate globale rappresenta quasi il 60% del valore di tutti gli asset globali, con il residenziale come componente dominante. È un dato enorme perché cambia la scala del discorso, trattandosi di un sistema in cui l’abitare entra dentro circuiti finanziari molto più grandi della vita quotidiana di chi abita.

Da qui nasce la zona grigia urbana. Non è necessariamente un luogo illegale. È un luogo progettato per essere compatibile con le regole esistenti, ma non sempre con il diritto alla città. Una trasformazione può rispettare norme, permessi, destinazioni d’uso e procedure amministrative, e allo stesso tempo contribuire a rendere un quartiere meno accessibile, meno misto, meno vivibile. È qui che il progetto smette di essere solo architettura o urbanistica e diventa strategia regolamentare: non costruire contro il sistema, ma esattamente dentro i suoi spiragli.

La città finanziarizzata

I dati europei più recenti aiutano a capire perché il tema non sia più solo teorico. Secondo Eurostat, nel quarto trimestre del 2025 i prezzi delle case nell’Unione Europea sono aumentati del 5,5% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, mentre gli affitti sono cresciuti del 3,2%. Nel lungo periodo, tra 2010 e 2024, gli affitti nell’UE sono aumentati del 25%. La Commissione Europea, nella sua pagina dedicata all’housing affordability, segnala inoltre che dal 2013 i prezzi delle case nell’UE sono cresciuti di oltre il 60%, mentre gli affitti medi sono aumentati di circa il 20%, con pressioni più forti nelle aree urbane.

La città finanziarizzata non funziona come un singolo evento. Non arriva tutta insieme. Si deposita per strati. Prima aumenta il valore potenziale di un’area, poi cambia il tipo di attività che riesce a permettersi quello spazio, fino ai suoi abitanti e il linguaggio con cui quel quartiere viene raccontato. A un certo punto, ciò che era ordinario diventa lifestyle. Il panettiere diventa bakery, il bar diventa specialty coffee e il monolocale diventa unità flessibile. Non è sempre una perdita. A volte porta servizi migliori, manutenzione, sicurezza, nuove economie. Ma la domanda resta: chi può restare dentro questa versione migliorata della città?

L’esempio degli affitti brevi è uno dei più evidenti perché rende visibile una trasformazione altrimenti astratta: quando migliaia di singole scelte individuali seguono la stessa convenienza economica, la città cambia funzione. Una scala condominiale può diventare una reception diffusa, un quartiere può diventare una sequenza di check-in, una serratura può diventare infrastruttura turistica. La Commissione Europea indica proprio gli affitti brevi nelle aree sotto stress abitativo tra i temi da affrontare con una nuova iniziativa legislativa, con l’obiettivo di ridurne l’impatto sull’accessibilità locale della casa senza negare i benefici del turismo. La stessa Commissione segnala che gli short-term rentals sono aumentati del 93% tra 2018 e 2024.

Le "Città Hotel"

Milano, da questo punto di vista, è diventata un caso simbolico anche attraverso oggetti minuscoli. Le keybox, quei piccoli contenitori per le chiavi legati ai check-in autonomi, sono state al centro di una misura locale che ne ha disposto la rimozione dagli spazi pubblici. Reuters ha riportato che il Comune ha annunciato il divieto per le keybox degli affitti brevi collocate nello spazio pubblico, collegando la decisione a overtourism, uso dello spazio pubblico e sicurezza. È interessante perché la keybox, di per sé, è un oggetto quasi banale. Ma proprio per questo funziona come simbolo: non è un grattacielo, non è un masterplan, non è un’infrastruttura spettacolare. È una piccola protesi metallica che racconta una città in cui anche l’accesso a un appartamento diventa parte di una filiera economica più ampia.

Barcellona ha scelto una linea ancora più radicale, annunciando nel 2024 l’intenzione di eliminare entro novembre 2028 le licenze degli appartamenti turistici, in un piano pensato per contenere i costi abitativi e rendere la città più vivibile per i residenti. Nel marzo 2025, la Corte costituzionale spagnola ha sostenuto il piano, respingendo un ricorso che contestava la misura. Anche qui il punto non è costruire una contrapposizione semplice tra turismo e residenti. Il turismo è economia, lavoro, immaginario e scambio. Ma quando diventa la funzione dominante di interi pezzi di città, l’equilibrio si rompe. Una città può ospitare visitatori; è diverso quando comincia a essere progettata principalmente per loro.

Questa distinzione è fondamentale. La città non è un hotel più grande. Non è un catalogo di esperienze. È una struttura fragile fatta di permanenze, abitudini, conflitti, reti di prossimità, lavori invisibili, tempi morti. Una città vive anche grazie a tutto ciò che non produce immediatamente valore economico: una panchina occupata senza consumare, una piazza attraversata senza comprare, un appartamento abitato stabilmente, una strada usata sempre dalle stesse persone, un negozio che non diventa format.

Esistono ancora spazi pubblici? 

La zona grigia, però, non riguarda solo la casa. Riguarda anche lo spazio pubblico. In molte città contemporanee, il confine tra pubblico e privato è diventato meno leggibile. Esistono spazi formalmente accessibili, ma gestiti attraverso regole, sorveglianza, codici di comportamento e forme di controllo che selezionano silenziosamente chi può restare e chi no. Il tema dei privately owned public spaces è complesso e non va ridotto a una caricatura e come osserva Matthew Carmona, citato da RICS, molti spazi urbani sono percepiti come sempre più commercializzati, privatizzati, securizzati, omogenei ed escludenti, perché modellati da interessi ristretti più che dalla società nel suo insieme.

È qui che il design diventa politico anche quando sembra neutrale. Una panchina con braccioli può essere raccontata come scelta ergonomica o manutentiva, ma può anche rendere impossibile sdraiarsi. Una piazza privata ma accessibile può sembrare generosa, ma può limitare assemblee, skateboard, musica, permanenza non finalizzata al consumo. Un quartiere “mixed-use” può sembrare più vivo, ma può trasformarsi in un paesaggio uniforme di caffetterie, residenze premium, coworking, boutique e appartamenti temporanei. Nulla di tutto questo, preso singolarmente, racconta per forza una colpa. Messo insieme, però, racconta una direzione.

La città finanziarizzata non è necessariamente una città brutta. Questo è uno dei suoi aspetti più insidiosi. Spesso è pulita, fotogenica, ben illuminata, ha sedute eleganti e facciate restaurate. Può sembrare più sicura, più ordinata o più internazionale. Il punto è che la qualità estetica non coincide automaticamente con la qualità urbana. Una città può essere bella da vedere e difficile da abitare. Può essere piena di servizi e povera di possibilità reali. Può essere perfetta per un weekend e impossibile per una vita intera.

Per questo il termine “rigenerazione” va usato con attenzione. Rigenerare dovrebbe significare restituire energia a un luogo, non solo aumentarne il valore di mercato. Dovrebbe voler dire creare condizioni migliori per chi abita, lavora, attraversa e usa quello spazio ogni giorno. Ma quando la rigenerazione diventa soprattutto una grammatica di appetibilità, il rischio è che il quartiere venga migliorato per qualcuno che ancora non c’è, mentre chi c’è già viene progressivamente spinto altrove. Non sempre attraverso espulsioni dirette, ma attraverso affitti che crescono, servizi che cambiano target, negozi di prossimità sostituiti da format più redditizi, forme di vita quotidiana rese meno sostenibili.

Per una città ideale 

Il punto, quindi, non è opporsi a ogni investimento privato, né immaginare una città congelata. Sarebbe una lettura ingenua. Le città hanno bisogno di risorse, manutenzione, trasformazione, progetto. Se una città funziona solo per chi la visita, per chi la compra o per chi la mette a reddito, allora non è più davvero una città. È una piattaforma spaziale. È per questo che il paragone con le designer drugs non è solo provocatorio. In entrambi i casi, il sistema non viene sfidato frontalmente. Viene studiato. Si osservano le regole, se ne individuano i vuoti, si cambia forma abbastanza da restare dentro il perimetro consentito. La sostanza cambia molecola; la città cambia destinazione, gestione, contratto, target. L’effetto può essere simile: qualcosa che era pensato per un uso collettivo viene riconfigurato per un altro tipo di valore.

La città della zona grigia non è illegale. È più difficile da criticare proprio perché spesso è perfettamente legale, autorizzata, raccontata con il linguaggio del progresso. Non si presenta come sottrazione, ma come upgrade. Non dice «stiamo espellendo», dice «stiamo valorizzando». Non dice «stiamo privatizzando», dice «stiamo gestendo». Non dice «stiamo cambiando pubblico», dice «stiamo migliorando l’esperienza». Eppure, nella vita quotidiana, gli effetti possono essere molto concreti: meno case accessibili, meno spazi non commerciali, meno permanenza gratuita, meno margine per forme di vita non redditizie.

Forse il vero tema urbano dei prossimi anni sarà proprio questo: imparare a leggere ciò che resta formalmente corretto ma socialmente problematico. Perché il futuro delle città non si giocherà soltanto nelle trasformazioni più visibili. Si giocherà nelle eccezioni. La città contemporanea non viene sempre progettata contro le regole. Molto più spesso viene progettata dentro le loro pieghe. Ed è lì, in quella zona grigia, che bisogna tornare a guardare.